Le viager revient en force !

La rente viagère est la plus ancienne retraite du monde et aujourd’hui peut devenir le meilleur “complément retraite” ? Dès lors …

La vente en viager est-elle plus pratiquée aujourd’hui que par la passé ?
Nouvelle tendance, nouvelle mode ou raison économique ?

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le viager est une solution de revenu supplémentaire

Aujourd’hui, les propriétaires, essentiellement des personnes âgées ont des besoins financiers plus importants. Le coût de la vie a augmenté fortement et notamment les charges énergétiques, les frais de soins médicaux et hospitaliers. Pour ces personnes, une des solutions est de vendre la nue-propriété de leur bien, tout en conservant le pouvoir de jouissance. Cette opération immobilière leur permet, tous les mois, de jouir d’une rente pour maintenir leur autonomie ou améliorer leur qualité de vie.

Du côté des acheteurs, il peut exister aujourd’hui, une certaine angoisse de ne pas voir leurs enfants devenir propriétaires dans le futur. Souscrire à un viager est donc une solution “douce” d’ajouter un bien à leur patrimoine actuel ou de simplement créer un patrimoine pour leurs enfants. Cet investissement peut coûter moins cher qu’un achat classique. L’immobilier reste, en temps de crise, un placement moins risqué que les placements boursiers. Ne perdons pas non plus de vue, même s’il y a actuellement une crise, que la valeur d’un bien immobilier se maintient ou progresse au fil des années. De plus, ils ne paieront pas au départ l’entièreté du capital. Enfin, autre avantage et non le moindre, ils ne devront pas gérer l’immeuble (la gestion restant à charge de l’occupant pour toute la partie qui concerne l’entretien, à l’exception des travaux de gros oeuvre).

Le viager reste t-il encore un sujet tabou ?

Dans le temps, parler du viager était un vrai sujet tabou. Aujourd’hui, les choses ont un peu changé. Le viager s’adressait jadis à des personnes qui n’avaient pas ou plus d’héritiers. Aujourd’hui, en partie aussi avec l’allongement de l’espérance de vie, ce n’est plus le cas ! Les personnes âgées qui ont des héritiers, parfois même leurs enfants passent par le viager car ils ont besoin de revenus complémentaires réguliers et ne veulent pas faire appel à leurs enfants.

Avoir un capital, ne les intéresse souvent plus, car il faut le gérer. Or, gérer un capital est à notre époque fort difficile et très aléatoire. Suivre l’évolution des marchés boursiers est complexe. Le revenu de l’argent en épargne bancaire est en ce moment vraiment très faible. Les personnes âgées ont aujourd’hui peur de devoir “grignoter” leur capital et de se retrouver à n’avoir … plus rien.

La rente viagère offre elle, une alternative. Elle leur permet de vivre le restant de leur vie de manière plus confortable et plus sereine.

Quel est le profil des personnes qui font appel à “la vente en viager” ?

Ils s’agit de personnes (donc essentiellement âgées) appartenant vraiment à tous les milieux, toutes les couches sociales, qu’elles possèdent de grands ou petits logements à vendre, et aussi bien des femmes, que des hommes ou bien entendu des couples.

Quels sont les biens habituellement mis en viager ?

Tous les types de biens peuvent être considérés, aussi bien les maisons que les appartements et même les studios.

 

Aujourd’hui, il y a bel et bien une offre et une demande.

L’agence immobilière peut intervenir comme intermédiaire entre ces offres et ces demandes, c’est à dire entre le vendeur propriétaire et l’acheteur. Le prix du bien est évalué de manière claire et transparente entre les parties. Il n’existe pas de tables légales déterminant le montant de la rente que le vendeur doit demander, et les parties peuvent la déterminer librement, en tenant compte notamment de l’âge du vendeur, mais aussi d’autres critères. Il faut cependant veiller à un équilibre correct : en cas de sous-évaluation de la rente, l’administration de l’enregistrement aura tendance à y voir une donation déguisée.

La rente sera due jusqu’au jour du décès du vendeur (le crédirentier), mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe : par exemple, la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur, avec un maximum de 20 ans, à partir du jour de l’acte de vente.

Indexation de la rente, taxation et déductibilité :

Les contrats prévoient souvent une évolution de la rente liée à l’indice des prix à la consommation, bien que ce ne soit pas obligatoire. Dans certains cas, on peut aussi décider de limiter l’indexation à un certain pourcentage.

La rente pourra être constituée sur la tête d’une ou de plusieurs personnes, avec éventuellement un report total ou partiel sur la tête de l’une d’elles en cas de prédécès de l’autre. En principe, cette rente n’est pas (encore) taxable dans le chef du vendeur, puisque c’est son capital “immeuble” qui se transforme en rente ; dans ce cas, elle n’est pas déductible pour l’acquéreur.

Et les frais, alors ?

Les frais, généralement à charge de l’acheteur, englobent les droits d’enregistrement, d’inscription hypothécaire, d’honoraires et frais divers de notaire, de publicité et de commission d’agence pour un total proche des 20 % de la valeur de l’immeuble. Ils sont payables au moment de la conclusion de contrat.

Garanties …

Les vendeurs ne doivent pas craindre une insolvabilité de l’acquéreur, parce que, tant la loi que le notaire chargé de l’acte veilleront à ce que toutes les garanties soient prises. En cas de non-paiement persistant, le vendeur pourra notamment demander l’annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble, prise d’office.

Qu’est ce que “le bouquet” ?

Tout le prix de vente peut être converti en une rente. Les parties peuvent cependant décider de ne convertir qu’une partie du prix en rente, et l’autre partie sera payée comptant : ce sera le “bouquet”.

Mais que peut faire une personne âgée qui a des gros problèmes de santé (ex : perte importante de son autonomie) et qui a donné sa maison en viager ?

Deux possibilités s’offrent à elle : soit elle installe un locataire et perçoit les loyers (puisqu’elle dispose de l’usufruit jusqu’à la fin de ses jours), soit elle conclut un accord avec l’acquéreur qui, moyennant une somme supplémentaire, pourra occuper le bien immédiatement.

Le marché du viager en Belgique est-il comparable à celui des pays voisins ?

Le marché du viager, en Belgique, est un marché encore relativement petit. Cependant, il est en augmentation ces dernières années. Comparé au marché français, il est sûrement encore inférieur. En France, le viager est beaucoup plus présent dans les mœurs que dans notre pays. C’est une question de mentalité. Les Belges ont généralement besoin de temps pour mûrir leur décision.

Les acteurs de l’immobilier sont persuadés que dans les mois, les années à venir, la situation se calquera davantage sur le marché français. La vente en viager a donc chez nous, encore de beaux jours dans le futur …

De plus en plus de vendeurs seniors s’intéressent donc à la vente immobilière en viager. Selon les récentes études économiques et sociales, la part du nombre de transactions immobilières en viager par rapport à l’ensemble des transactions devrait passer de 1% actuellement à environ 5% dans les quinze à vingt prochaines années.

Si vous n’avez pas d’héritiers proches, c’est peut être une solution qui va de soi. Profitez de votre capital !

Pour plus de renseignements sur la vente en viager, contactez votre notaire.